Netpress　第2517号マンションの｢２つの老い｣に対処　区分所有法改正の概要と実務対応について

2026/06/29 総務・法務コンプライアンス・リスク対応 Netpress
SMBCコンサルティング株式会社ソリューション開発部経営相談グループ

Point
１．老朽化マンション等の管理と再生の円滑化等を図るために、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）が改正され、2026年４月１日から施行されました。
２．改正法では、マンション管理の円滑化の観点から、集会決議要件の緩和や財産管理制度の創設などが行われています。
３．また、マンション再生の円滑化の観点から、建替え決議要件の緩和や建替え以外の再生手法を多様化する仕組みが創設されています。

梅田総合法律事務所

弁護士　中村昭喜

弁護士　三角一誠

１．区分所有法改正の背景と課題（「２つの老い」の深刻化）

　日本の分譲マンションは、ストック総数が700万戸を超え、国民の１割以上が居住する重要な社会基盤となっていますが、現在は「建物」と「居住者」の「２つの老い」という深刻な課題に直面しています。

　国土交通省の推計では、築40年以上のマンションは今後20年で約3.3倍に急増すると見込まれており、建物の安全確保や修繕が急務となっています。

　一方で居住者の高齢化も進み、管理組合活動への無関心、所有者不明、非居住化が進行した結果、管理や再生に必要な決議の成立が著しく困難になっています。

　今回の改正は、こうした管理不全を防ぎ、マンションの管理・再生を円滑に進めることを目的としています。

２．管理の円滑化の観点からの改正内容

　改正法では、マンションの日常的な管理を円滑に進めるため、集会決議に関するルールが大きく見直されることになりました。

　特に、所有者の実態に合わせた柔軟な意思決定を可能にするための新たな仕組みが導入されています。

(1) 所在等不明区分所有者への対応

　従来、所在等不明者は事実上の反対票として扱われ、決議成立の大きな障壁でした。

　改正法では、管理者等が裁判所に申し立て、公告等の手続を経ることで「所在等不明区分所有者の除外決定」を得られる制度が創設されました。

　これにより、所在等不明者は集会における決議の母数（頭数と議決権）から除外でき、その効力は以後の集会決議全般に及ぶことになります。

(2) 集会決議の円滑化

　区分所有者の関心の低下等により集会への出席率が低いマンションにおいても必要な意思決定を行えるよう、決議の母数を全区分所有者から出席者に変更できる制度（出席者多数決）が新設されました。

　普通決議（役員の選任・解任、共用部分の管理等）については、従来は全区分所有者の過半数が必要でしたが、出席者の過半数での決議が可能となりました。

　また、特別決議（規約の設定・変更・廃止、共用部分の変更等）についても、要件を満たせば出席者の多数決で決議可能となりました。

　ただし、特別決議が必要な事項（建替えを除く）については、区分所有者の過半数かつ議決権の過半数を有する者が出席するという定足数が設けられています。

(3) 共用部分の変更（重大変更）の要件緩和

　共用部分の形状または効用の著しい変更を伴う重大変更は、従来、４分の３以上の賛成が必要でした。

　改正法では、次の場合に限り、要件が３分の２以上に緩和され、必須の修繕が実施しやすくなりました。

①	設置・保存の瑕疵による権利侵害のおそれがある場合	……	例：倒壊のおそれがある立体駐車場を取り壊す場合
②	バリアフリー化のために必要な場合	……	例：高齢者や障害者等のためのスロープ設置等